Nubelo

lunes, 16 de febrero de 2015

El método francés de amortización de préstamos, el ejemplo de las Hipotecas


Todos hemos sufrido alguna vez una hipoteca,  es el préstamo más conocido, pero vamos a ver si sabemos como se amortiza...

Hoy escribiremos sobre hipotecas, aunque de forma muy breve mencionaremos otros tipos de préstamos. El motivo de centrarnos en ellas es porque se amortizan por un método, que es el más frecuente, el Sistema Francés, de ahí el nombre. Ya habíamos escrito otra sobre las rentas, en que se basa este sistema, en este enlace.


Lo primero definir


Un préstamo hipotecario, es aquel basado en un derecho real de garantía, normalmente sobre un inmueble. El más conocido es el que llamamos Hipoteca, en que el banco nos presta un dinero para comprar una vivienda. Lo cierto es que esa pesada carga, está mal vista, pero saber algo más de ella nos puede ayudar.


Lo segundo, el sistema de amortización


Los préstamos tienen varios sistemas de amortización o pago: está el préstamo simple, que se amortiza de una sola vez al final de su duración; el sistema italiano o de cuotas de capital constantes, en que cada período pagamos el mismo capital (habitual en las tarjetas de crédito); el americano en que solo se pagan intereses hasta el final y el francés.


Nos vamos a centrar en el último, pero quién quiera ampliar puede visitar este enlace. La fórmula de la imagen sirve para calcular la cuota a pagar (término impositivo), que se compone de capital e intereses; como suele ser mensual, "k" sera 12 y nos expresa el número de períodos menores a 1 año. Co es el capital que nos presta el banco y la expresión de abajo es la fórmula de una renta unitaria constante de períodos mensuales y un tipo de interés mensual determinado. Ambos los vamos a ver en los siguientes apartados y el tipo de interés mensual, se obtiene del anual nominal que nos ofrece el banco en la información del préstamo (TIN). 


Esta otra imagen, nos muestra como podemos calcular ese interés mensual, partiendo del anual (TIN), que se expresa con la letra "i". Como vemos no es difícil de aplicar y se basa en la ley Financiera de Capitalización Compuesta. De esta forma, si el interés que queremos es mensual, sustituimos "k" por 12 en la expresión y tendremos el equivalente por mes. No es muy habitual, pero si el período fuera trimestres o semestres, "k" se sustituiría por 4 o por 2.


Una vez calculado el interés mensual ya solo nos queda aplicar la fórmula anterior; pero antes, debemos saber como hallar el denominador que aparece en la imagen del cálculo de la cuota a pagar (la primera que teníamos), para lo que utilizamos esta otra expresión de la imagen, esta vez ya con el interés mensual. Luego solo queda dividir el capital que nos prestaron entre ese número y nos dará la cuota mensual aproximada.


Y a partir de aquí, podemos calcular el resto de  los componentes de ese término impositivo; para no alargar demasiado esta entrada, les recomiendo que visiten este enlace, donde lo explican más que bien.El interés de cada período se calcula sobre el capital del período anterior, para lo que es interesante el cuadro de amortización (ver imagen)















La TAE y el Coste Efectivo


Para acabar la entrada de hoy, veámos el concepto de la TAE, que sirve para comparar productos financieros similares de distintas entidades y el del Coste Efectivo, que en las hipotecas tiene en cuenta los gastos que la TAE no incluye, que son los que no podemos imputar al banco directamente, como el notario.

Permitánme recomendarles dos enlaces donde se explica muy bien. Ambos son de un Comparador de Bancos, este de la TAE lo ha escrito otro autor (Antonio Romero) y el otro sobre el Coste Efectivo lo escribí yo. En ese comparador encontrarán muchas entidades y sus productos y así, el que lo desee, podrá practicar.

Y hemos terminado por hoy, gracias por venir y estoy a disposición de los lectores para lo que deseen. Pueden utilizar los comentarios, incluso anónimos o el formulario.

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