El Coste efectivo de una hipoteca, que no te den gato por liebre

Fuente: http://manualautoempleo.fejidif.org/

El Coste Efectivo es un concepto similar a las Tasa Interna de Retorno o TIR y se diferencia de la TAE, como explicamos hoy...


En este artículo quiero hablarles del Coste Efectivo de una hipoteca, es decir, cual es la tasa de interés real del mismo. Muchos dirán que la TAE ofrece esa información, pero como vimos aquí, esta solo incluye los gastos bancarios y existen otros, como los de notaria o registro que no tiene en cuenta.

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Miren la imagen, en ella aparecen los gastos más habituales de un préstamo; como pueden ver, son principalmente dos tipos, los que nos cobra el banco y los externos, entre estos últimos están los gastos de notaria para formalizar los contratos, incluidos los corredores de comercio y otros que nos cobran las administraciones públicas, como el registro de propiedad; pero también hay servicios externos a tener en cuenta, como los gastos de gestoría o las tasaciones. Los primeros, los bancarios, están incluidos en la TAE que nos ofrece el banco, los otros no.

Bien, vamos a proceder al cálculo de el coste efectivo de una hipoteca, para ello vamos a utilizar datos de esta web, que compara productos bancarios, ten en cuenta que algunos bancos no cobran comisiones por esas hipotecas, nosotros las incluiremos.

Fuente: Elaboración Propia

Hemos elaborado el cuadro que mostramos, los datos de los principales gastos se han objetido de la web mencionada anteriormente y de esta otra;, observamos como las comisiones son muy pequeñas y hoy en día casi ninguno los cobra, pero los otros, los administrativos, parecen multiplicarse. Como pueden ver en la figura, los gastos externos al banco no afectan a la TAE, pero son importantes, sobre todo en una hipoteca. Vamos a proceder de la siguiente manera, primero calculamos el montante final que devolveremos al banco, incluidos los intereses, para ello podemos servirnos de esta web, donde nos explican como calcular el termino amortizativo mensual (lo que pagamos cada mes), la suma de todos ellos será el montante final; una vez tengamos este calculado establecemos la equivalencia...

Utilizaremos la expresión que mostramos a continuación, Co será el préstamo hipotecario recibido, del que habremos deducido todos los gastos, incluidos los externos, las comisiones se calculan sobre dicho importe. Conviene incluir la comisión de cancelación sumando al segundo miembro de la igualdad.

Como hemos dicho, Co es el préstamo obtenido, a es el término amortizativo (incluye la parte de capital y la de intereses) y la otra expresión, se calcula con la fórmula que exponemos más abajo, en la que la i, no será ahora el tipo de interés aplicado, sino el Coste Efectivo Real.

Es decir, ese Coste Efectivo es la tasa de interés que permite igualar lo realmente recibido (préstamo menos gastos) con lo realmente entregado (montante más gastos de cancelación), es un concepto similar al TIR y de hecho, podemos calcularlo utilizando una Hoja de Cálculo, aquí se explica bastante bien.

Un par de detalles, cuando se calcula el término amortizativo, este normalmente va a ser mensual en una hipoteca, por tanto, el coste efectivo va a ser en ese mismo período, el que nos interesa es su equivalente anual y podemos utilizar la fórmula que exponen aquí para hallarlo.

Pues bien, en el ejemplo anterior, si los cálculos están bien hechos, tenemos un CE del 2,86%, algo inferior al 3,5% del primer año pero superior al 2,5 variable de los años siguientes, normalmente, como es lógico, va a ser superior al interés nominal del banco, en este caso, es inferior al del primer año porque este prácticamente no influye.

Como vemos, calcular el CE de una operación es importante, porque los gastos externos al banco que no incluye la TAE suelen ser cuantiosos, pero además, imaginemos que es un local comercial, conocer su Coste Financiero real, puede ayudar a comparar con la rentabilidad esperada y decidir si compramos o no.

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